La SCPI Cristal Life, gérée par Inter Gestion REIM, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre confirme la dynamique exceptionnelle du fonds qui franchit le cap des 300 millions d’euros de capitalisation avec une collecte record de 38,9 millions d’euros et une distribution trimestrielle maintenue à 3,348 euros par part.
Collecte et souscriptions : croissance exceptionnelle
Le troisième trimestre 2025 enregistre une collecte record de 38 891 969 euros. Le nombre de parts émises atteint 1 460 492,38 unités au 30 septembre 2025. Le nombre d’associés progresse fortement de 8 992 au 1er juillet à 10 132 au 30 septembre 2025, soit une augmentation de 1 140 associés en trois mois. La capitalisation franchit le seuil symbolique des 300 millions d’euros pour atteindre 300,86 millions d’euros. Le capital nominal progresse de 148,7 millions d’euros au 1er janvier à 219,1 millions d’euros au 30 septembre, soit une évolution de 47,28% sur neuf mois. Le prix de souscription reste stable à 206 euros depuis le 1er novembre 2024. Le nombre de parts en attente de retrait s’établit à 1 973,52 unités au troisième trimestre.
Investissements et arbitrages : diversification européenne
Trois nouvelles acquisitions sont réalisées durant le troisième trimestre 2025. Un actif multi-locataires à Lille totalisant 9 409 mètres carrés de commerce est acquis le 31 juillet pour 33,3 millions d’euros. Le bâtiment de bureaux et laboratoires Clearblue Innovation à Bedford au Royaume-Uni représentant 5 404 mètres carrés est acquis le 17 septembre pour 9,37 millions de livres sterling, soit 10,79 millions d’euros. Un local d’activité Kraton à Amsterdam de 2 929 mètres carrés est acquis le 15 septembre pour 9,10 millions d’euros. Quatre promesses d’acquisitions sont en cours. Un laboratoire et bureaux CARSO à Vénissieux de 10 279,5 mètres carrés pour 27,5 millions d’euros devrait être acquis le 30 janvier 2026. Un centre de formation SOCOTEC à Toulouse de 8 408 mètres carrés pour 3 millions d’euros est prévu le 31 octobre 2025. Un local d’activité et bureaux AFTRAL/INEO à La Motte Servolex de 2 303 mètres carrés pour 3,5 millions d’euros devrait aboutir le 9 octobre 2025. Un actif multi-locataires à Sevran de 4 280 mètres carrés pour 7,5 millions d’euros est prévu le 29 octobre 2025.
Activité locative : occupation quasi-totale
Le taux d’occupation financier ASPIM atteint 99,87% au troisième trimestre 2025. Cette performance exceptionnelle se décompose en 99,87% de locaux occupés et 0,13% de locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire. Aucune vacance locative n’est constatée. Le patrimoine compte 36 actifs répartis sur 48 baux pour une surface totale de 118 965 mètres carrés. Les loyers encaissés s’élèvent à 5 565 223 euros hors taxes au troisième trimestre 2025. La durée moyenne des baux restant à courir (WALT) s’établit à 10,39 ans. La durée moyenne des baux tenant compte des possibilités de rupture anticipée (WALB) atteint 6,50 ans. La répartition par typologie privilégie le commerce à 33,11%, les bureaux à 30,06%, l’hôtellerie à 16,64%, la santé à 16,31% et l’activité à 3,88%.
Distribution et rendement : objectif 6,50% visé
La distribution trimestrielle s’établit à 3,348 euros par part de pleine jouissance. Ce montant se décompose en 2,798 euros de dividende net de fiscalité étrangère et 0,550 euro de prélèvement d’impôts étrangers. Les versements interviennent les 25 octobre, 25 novembre et 25 décembre 2025. Le taux de distribution 2024 atteint 6,51% contre 4,72% pour le marché des SCPI selon l’ASPIM, soit une surperformance de 41,21%. Le taux de rendement interne s’établit à 6,54%. La performance globale annuelle atteint 7,47%. Le document indique que la SCPI devrait atteindre le taux de distribution visé de 6,50% sur l’exercice 2025. La durée de placement recommandée demeure de 8 ans.
Patrimoine et valeurs : diversification géographique
Le patrimoine se concentre géographiquement sur les régions françaises à 50,41%, l’Espagne à 21,86%, l’Irlande à 12,01%, les Pays-Bas à 5,58%, l’Estonie à 4,63%, le Royaume-Uni à 3,13% et l’Île-de-France à 2,38%. La valeur de reconstitution s’établit à 223,41 euros par part au 30 septembre 2025. La valeur de retrait atteint 181,28 euros. La valeur de réalisation s’élève à 184,96 euros. La valeur IFI pour les résidents fiscaux français s’établit à 167,56 euros et pour les non-résidents fiscaux à 153,27 euros. Le prix de souscription reste à 206 euros incluant 12% de commission de souscription TTC. L’indicateur synthétique de risque se positionne entre 1 et 7 sur l’échelle de risque.
Autres informations : labels et certifications
Un appel à candidatures n’est pas mentionné dans ce bulletin trimestriel. La SCPI dispose de la classification article 8 au sens du Règlement SFDR, promouvant des caractéristiques environnementales et sociales sans réaliser d’investissements durables. Inter Gestion REIM intègre des critères ESG lors de la sélection de nouveaux investissements. Un focus ISR porte sur l’actif ATG à Noordwijk aux Pays-Bas dont le score ESG progresse de 37 points initialement à 59 points en 2025. La société de gestion a dévoilé son nouveau site internet en septembre 2025. Des comités verts réunissant les équipes et les locataires sont organisés pour échanger sur les enjeux environnementaux. Inter Gestion REIM compte plus de 60 collaborateurs et développe son offre depuis 35 ans.
Perspectives : poursuite de la croissance
La finalisation des quatre promesses d’acquisitions en cours entre octobre 2025 et janvier 2026 permettra d’enrichir le patrimoine de quatre nouveaux actifs diversifiés. Ces opérations totalisant environ 41,5 millions d’euros renforceront la diversification sectorielle et géographique du portefeuille. L’objectif de distribution de 6,50% sur l’exercice 2025 devrait être atteint compte tenu de la dynamique actuelle. Le contexte macroéconomique favorable aux SCPI de taille moyenne créées après 2020 soutient les perspectives de collecte. La stratégie d’investissement agile et diversifiée centrée sur l’Europe continuera d’être privilégiée. L’objectif demeure de maintenir un taux d’occupation proche de 100% et une distribution attractive pour les associés dans un marché en phase de reprise progressive pour les fonds immobiliers non cotés.
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